深圳：疯狂的面包店
（友情提示：先了解文末深圳地王史有助于阅读本文哦）
楼校长导读：昨天，深圳以310亿元诞生了全国历史总价地王（戳蓝字复习→全球最大会展能把深圳"吹"起来吗？西部房价已按不住）。深圳这股地王风，从1988年至今可谓是越吹越猛。
这个疯狂面包店的故事，或许能让你了解深圳近30年的《面粉贵过面包·地王史》。
深圳有很多家面包店，就像巴黎有很多咖啡馆一样。不过，深圳的面包店，一定是世界上最奇葩的，其浪漫和非理性程度，超过了巴黎的咖啡馆。
这些店的面包新鲜好吃，每天一出炉就卖完了。老板娘稍有姿色的店，生意更火。不过，面包店也有苦恼，采购面粉要花费不少心思。因为，面粉是政府专供的特殊物品，有诸多限制条件，不能随意买卖——几乎达到白粉的程度，至少看起来很像。
面粉交易大致有两种方式：一种是灰市交易，面包店找农民私下谈，这得靠胆量、狡谲、运气，一般来说，潮汕老板更擅长此道；一种是政府专供，采取拍卖形式。面粉拍卖会虽然不是经常举行，但却成了面粉价格的风向标，面粉价因此逐年上涨……
另外，面粉质量大有讲究，土壤好的地方质量高，做出来的面包更加香脆可口。挑剔的吃货们，很看中这一点。就更法国红酒一样，以产地定价。
2004年4月的一天，万记老板惊慌失措，从面包店大门撞进来，把老板娘拽到身边，压低嗓门：听说香蜜湖那的地方，面粉价格涨上天了，比面包还贵！这生意没法做了。你看那个海记大哥平常不怎么说话，这回怎么疯了？！他那面包等烤好了，哼，我看迟早得关门！
老板娘也张大了嘴。回过神来，教训男人：“喂，这面粉贵过面包的事咱家又不是没干过。”
话说1988年，万记准备开面包店。但政府规定，有面粉才给颁发面包店营业执照。无奈，万记只好参加面粉竞拍。当年11月18日，在罗湖红桂路，万记以2000万天价拿下几顿面粉，获得开店资格。可是，一算账，这面粉价格比旁边面包店的面包还贵！连政府都斥为“瞎胡闹”。坊间传言：万记颇有谋略，是为了拿下“昂贵的面包行业入场券”，其实钱包是瘪的。万记后来舔着脸去找政府，称当时情急之下小数点搞错了。当时政府通情达理，平日对万记印象颇佳，因此答应调整价格，避免了一次面包危机。深圳第一次面粉贵过面包事件化解。
2004年这次面粉贵过面包事件，却是动了真格的！大大小小面包店老板及老板娘们愁肠百结，有的都在盘算关店走人：面粉越来越贵、越来越少，生意没法做了！
可是，意想不到的事发生了。顾客们蜂拥而至，把面包店的面包扫光了！“面粉比面包贵”吓住了行家，却激活了吃货！深圳人对面包热爱反而更加炽烈了。2004年香蜜湖面粉比面包贵的现象，彻底改变了深圳面包业的发展。
更贵的面粉，烤得更鲜更大的面包，更贪婪的胃口，形成一种连环递进效应。
大约2007年上半年前后，面包价格涨幅达到了深圳有史以来最高。政府在关外龙华拍卖面粉，这儿的土壤稍差，但科研人员已在地里撒了大量的新型化肥。2007年3月，金记面包店经过多轮竞争，拿下两个粮仓。这个面粉价格，比正在卖的面包贵了差不多八分之一！
不过，面包价钱涨得太猛的时候，吃货们也会受不了。金记面包店正要把面团放进烤箱，大洋彼岸传来消息：美国的面包被检查出在流通领域出了大问题。这边的吃货们被吓住，深圳的面包店生意惨淡，若不是肚子饿了，人们不会去买面包。
两年后，金记面包店才把面包卖掉，如果算上时间成本，几乎亏本。这在深圳面包行业中十分罕见，金记面包店老板觉得颇没面子。
此后7年，深圳再也没有发生面粉比面包贵的现象了。面包行业中的老大万记有言在先：今后决不去竞拍面粉，再也不干蠢事了。经过点风浪，大家的心态都比较缓和了。这时候，平时低调不说话的海哥突然发话了。10年前，海哥把面粉价格第一次炒到面包价格炒上去，结果把自己的路断了，面粉变得奇货可居，海哥做的面包品质一流，但其情商不高，没有关系搞到面粉……因此，他去外地开了很多店，眼看着深圳的店面包都快做不出来了，心情焦躁起来。
2013年10月，又是龙华，海哥拿到一票面粉券，价格刚好超过周边面包价格。此后龙华的面包价格走势证明：海哥是个稳准狠的角色。三年时间，这里的面包价格涨了近3倍！同行私下对这位低调的海哥，爱恨交加。面粉价格大涨，面包价钱涨得更高，很快就脱销了；可是，面粉越来越值钱，越来越难整，这行当愈发不好混了！
报应又来了！海哥又搞不到面粉了。除了帮政府搭建了个戏台换了点粮票，只好通过上门关系把另一家国有面包店兼并。
潘多拉盒子打开，沉寂已久的面粉市场被炒起来了！当地老字号面包店，比如星记、绿记、鸿记都有门路搞到面粉，很少正儿八经去参与面粉竞标。但深圳人对面包的热情，吸引了很多老板来深圳开面包店。这些后来者，几乎把2014年至2016年的面粉竞拍全部拿下，而且大都比面包贵！
从汕头来了龙记，原本是做牛肉丸的。来到深圳后，2014年10月，仍然在龙华，龙记拿下的面粉再次超过面包价，而此时市面上面包卖得并不太好。半年后，政府出台一个有利于面包销售的政策，深圳面包疯狂上涨。
在这种疯狂中，北京来的信记和电记、福建来的泰记，分别吞下坪山、尖岗山、龙华上塘粮仓。与之前的不同，这几次的面粉价格不是达到，而是远超面包价，把吃面包的群众彻底吓尿了！其中，任性的泰记，创造了这个城市30多年来面粉价格之最！听说，为此他专门用黄金打造了一个烤箱。但是黄金烤箱出炉面包是啥味道呢？
在中国有同行相轻和欺负外来户的传统。但是，这几个外来户却得到深圳面包业同行的发自肺腑的欢迎！一般来说，出现这种情况有两个原因：外来户或者像雷锋一样，专做好事、人品极佳；或者傻啦吧唧，完全对自己够不成威胁。很难说是某一个原因，从事实上来看，是这样子的：外来户的大面包还没烤出来，本土的面包一路涨！涨！涨！
涨到什么程度？做面包的都不好意思了，但是吃货们仍然疯狂购买！
本地面包店老板不去参与面粉大战，不是实力问题，他们秘密发现一个新路数。
其一，是万记面包店的远房亲戚华记先干起来的。他帮政府建了个体育馆，获得附近大粮仓。这种被称为BOT的模式，海记、万记都有参与。今后会更多一些。
但是，烤面包水平一般的宝记发现了另一种巧夺神功的招儿。一度，宝记也去参加了几次面粉竞拍。2010年在东部海边那次，原本实力不彰的宝记出手凌厉，鏖战100多轮，击溃17家对手，溢价达900%。后来，宝记做了一个豪华蛋糕。
同行不爽，你做蛋糕来搅什么局？宝记也发现这办法太笨，2015年，宝记暗中盯上万记这家面包业的第一招牌。华记这个远房亲戚无动于衷，宝记通过买通股票竟成了万记的最大股东。万记的掌柜和伙计觉得受辱不从，由于其身怀烤面包配方，宝记一时拿他们没办法。
但是，宝记提醒了同行：同样的钱，去买面粉，不如去买面包店！于是，京记面包店照葫芦画瓢，将康记拿下。刚来深圳不久的恒记，看出其中端倪，跟着宝记一起加入万记争夺战。
旁观者说，深圳面包业最大的危机，就是高价买面粉。买面粉的钱，不要说去收购面包店，去任何一个行当，都能干出许多大事！
亦有旁观者言：击鼓传花！音乐迟早要停！
可是，面包店老板看到，吃货们仍然如痴如醉，似乎价格越高越亢奋；吃货们看到的是，面包店疯狂买面粉，都十二年了，面粉一直比面包贵，也没见那个面包没卖掉，反而越来越赚钱。
政府也有点慌张了。
有人出招：咱深圳其实不缺面粉，也不缺面包。有很多小面包店拿不到卫生许可证，干脆给他们开绿灯吧。这样面粉、面包大量增加，恐慌情绪缓解，价格自然下来。政府官员寻思：如此一来，面包价钱是下来了，可是万一群众吃坏了肚子，这岂不比滑坡事故更严重？
都别争了，不是胃口问题，面包其实是一个精神层面的问题。
整个城市都在为它疯狂、沮丧、兴奋、忧伤，几乎调动了所有人的所有感情。
-------- 我是面粉贵过面包·深圳地王史的分割线 --------
1988年11月18日万科用拍卖的方式以2000万的天价买下了占地4241㎡罗湖红桂路上的威登别墅用地，当时楼面地价大大超过了周边住宅的平均售价（接近1700元/㎡）。
目前价格：据链家官网显示，目前只有一套90平2房的二手房在售，单价6.7万/平。
2004年4月,中海地产以总价9.5亿元拿下福田区香蜜湖B303-0041地块，楼面地价高达7254元/平，住宅楼面地价则达到7400元/平，楼面地价与相邻的水榭花都持平。
开盘价格：2005年5月，地王建成的“香蜜湖一号”开盘，住宅卖到2.5-3万/平，联排别墅卖3-5万/平。
目前价格：目前在售的香蜜湖一号二手房价格区间为15-23万/平，户型为242-420平4-6房。据数据显示，香蜜湖一号300-400平米以上的户型历史最高挂牌价为32.79万/平。
2007年3月，金地集团在龙华上塘道分别以4.02亿和4.58亿天价拿下两块地王。除去无偿建房和其他成本，实际楼面地价分别高达8000元/平和7800元/平，而当初周边的房价还不到7000元/平。
开盘价格： 这两块地王被开发成金地上塘道，一期2009年以均价1.35万/平开盘。2010年二期开盘，价格1.8-2.3万/平。
目前价格：据链家官网显示，目前在售的二手房报价格为5-9.6万/平，户型为34-138平1-4房。
2009年9月25日，金地以24.4亿宝安观澜两幅捆绑拍卖的居住用地，楼面地价8617元/平。当年7月招商澜园开盘均价9000元/平，周边二手房也低于这个地价。和记黄埔在2007年高价拿下的毗邻两幅地块跟着解套了。
开盘价格：2011年9月，地王以豪宅金地天悦湾面世，单价在2.6-3.7万/平，开盘当天即售出40余套。
目前价格：据链家官网显示，目前在售的二手房报价格为3.3-6万/平。
2013年10月中海地产以38.2亿元竞得龙华民治一居住用地，剔除安居商品房9.8万平的面积，实际楼面地价高达23250元/平，而当时周边住宅售价不到2.5万/平。2014年8月，同片区的华业玫瑰四季以均价2.45万/平的低价入市。
开盘价格：2014年11月，中海锦城开盘均价3.25万/平，龙华正式进入"3万"时代。2015年5月二期开盘均价4万，龙华又进入了"4万"时代。
目前价格：新房已售罄，周边价格最高已达7万/平。
2014年10月，龙光地产以46.8亿元夺得龙华白石龙地王，折合楼面地价25094元/平。当时该地块周边的二手房价不过2.5万至3万元/平。
开盘价格：2015年10月，龙光玖龙玺一期开盘均价5.5万/平方；两个月后二期开盘，均价达到了6万/平；今年3月，项目三期开盘均价超过了7.2万/平，是目前龙华片区售价最高的新盘。
目前价格：在售“童梦街区”40-70㎡主题商铺，单价80000-200000万/平。
2015年12月22日，信达地产以总价30.3亿拿下坪山G11337-0101居住用地。扣除保障房和配套用房面积之后，楼面地价高达27200元/平，该地块周边新房均价仅为2万元出头。
地王一出，各路开发商与中介开始狂喜：坪山要卖到4万了。
项目进展：还未面世
2015年12月26日，闽企泰禾集团旗下的福建中维以总价27.4亿元拿下尖岗山片区的A122-0345宗地，楼面地价79907元/平，成为2015年全国楼面价地王。当时周边的二手房价格在7-9万/平之间。
项目进展：此次是泰禾集团首次进入深圳市场，未来项目将会引进"院子"系列产品，预计于明年上市。
6月2日，中国电建集团和广州方荣联合体以82.9亿元的高价拿下深圳首块现售试点的龙华上塘商住用地，楼面地价高达56781元/平，而周边房价不过5.5万/平。据深圳中原数据显示，该地块附近新房价格在5.5至6万/平，二手房价格在4.5-6万/平。
项目进展：还未面世
--------- 我是中国非住宅地王的分割线 ---------
2010年3月2日，宝能以6亿多元总价拿下南澳街道桔钓沙片区三幅酒店宗地，三幅宗地合计占地66541.65㎡，总建面36202㎡。
本酒店地块创造了中国非住宅地块报价次数最多、史上最高溢价，溢价超过900%，创出了深圳史上所有地块出让的新高，远远高出当初的9万3地块、尖岗山地块。竞争程度最激烈的史上新记录，成为深圳的溢价地王，中国非住宅地王。
目前已建成桔钓沙莱华酒店/度假村，拥有一幢白金五星级酒店及十七栋海景别墅。
| 扫码关注 |
买房之前
有用·有趣·不做假
楼校长
欢迎扫码来撩我